?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Исследование, проведенное в 2009 году для группы компаний "Метаприбор" (ул. Военная в Новосибирске). Презентовано на Градостроительном форуме "Город завтра", 25 марта 2009 г.

Анализ и предложения по развитию территории жилого комплекса «Европейский квартал» в Новосибирске.

авторы:
Александр Ложкин,
директор Фонда «Золотая капитель», профессор Международной академии архитектуры

Ефим  Фрейдин,
Заместитель главного редактора журнала «Проект Сибирь», аспирант кафедры градостроительства Новосибирской государственной архитектурно-художественной академии

Введение
Проблемы, связанные с существующей малоэтажной застройкой и ее реконструкцией

1.    Низкое качество существующей малоэтажной застройки.

Новосибирск, как и многие другие города Сибири, имеет обширный частный сектор, образовавшийся в начале – середине ХХ в. в результате выделения участков под индивидуальную жилую застройку. Эти участки, первоначально находившиеся на периферии города, к настоящему времени оказались в его срединной и центральной частях. Участки застроены малоэтажными (преимущественно одноэтажными), преимущественно одноквартирными жилыми зданиями; основной мате-риал – дерево. Территории имеют крайне низкий уровень инженерного благоустройства: отсутствует централизованное отопление, горячее водоснабжение,  канализование; водоснабжение осуществляется через уличные водоразборные колонки, газоснабжение и телефонизация осуществляются лишь на части территорий, отсутствует асфальтобетонное покрытие дорожных проездов и тротуаров.

IMG_2729

IMG_2757
Исследуемая площадка

2.    Игнорирование малоэтажной застройки в генеральном плане.
Как прежними, так и действующим генеральным планом предусматривается реконструкция данных территорий; генплан г. Новосибирска 2007 года рассматривает данные территории как зоны многоэтажной многоквартирной застройки. Такой подход предполагает тотальный (100-процентный) снос существующих малоэтажных зданий и строительство на территории многоэтажных многоквартирных жилых домов, а  также объектов соцкультбыта, при генпланировании по типу микрорайонов.
Генеральным планом Новосибирска 2007 г.предусматривается существенное сокращение зон малоэтажной застройки.
Опыт реализации генеральных планов показывает крайне низкий процент их реальной реализации в расчетные сроки и за пределами расчетных сроков (не более 15%). Это приводит к тому, что территории частного сектора, предполагаемые к реконструкции, длительное время вынуждены существовать «в режиме ожидания» сноса, они не получают необходимого благоустройства, жителями не производится капитальный, а зачастую и текущий ремонт зданий, постройки ветшают.Происходит реальное ухудшение условий жизни, как следствие -- смена социального состава жителей, «трущобизация» частного сектора. На территории не соблюдаются противопожарные, санитарно-эпидемиологические, строительные нормы и правила. В то же время, действенная система контроля за соблюдением этих норм в существующей застройке отсутствует

Слайд7
Схемы генерального плана по состоянию на 2007 и 2030 годы. Бледно-жёлтым цветом показаны территории малоэтажной застройки

3.    Игнорирование существующей структуры землепользования при разработке проектов планировки
Реализуемая в Новосибирске градостроительная стратегия предполагает в качестве преимущественной т.н. «комплексную застройку (реконструкцию) территорий».  Под этим термином подразумевается строительство крупных (от 0,5 – 1 кв.км) жилых образований с объектами соцкультбыта по типу микрорайонов, застраиваемых многоэтажными (от 9 этажей) многоквартирными секционными жилыми домами. Эта стратегия применяется как для освоения свободных площадок, так и для реконструкции застроенных. Анализ местной проектной практики последних лет показывает, что при разработке проектов реконструкции территорий частного сектора архитекторами, как правило, игнорируются существующая сетка улиц и структура землепользования, производится укрупнение планировочных элементов, применяются свободная расстановка зданий в пространстве, «живописная» планировка жилых районов.
В дискуссии, опубликованной в журнале «Проект Россия» № 48 архитектор Сергей Ситар сравнил ситуацию в современном российском градостроительстве с ситуацией, описанной в анекдоте про цыганских детей: «Старых будем отмывать или новых родим?» В России предпочитают рожать новых – сносить всё под корень и строить как в чистом поле.

Слайд11
Кавалерийский жилмассив в Новосибирске, проект планировки.  Игнорирование существующей структуры землепользования при проектировании микрорайонов приводит к тому, что практически любой из существующих владельцев земельных участков может заблокировать комплексную реконструкцию территории.

4.    Конфликт собственников земельных участков и застройщиков
Отказ от учета существующей структуры землепользования при реконструкции территорий вступает в конфликт с правом собственности владельцев земельных участков частного сектора. В соответствии с действующим законодательством, владелец объекта недвижимости может быть принудительно лишен его (с компенсацией рыночной стоимости) в случаях: изъятия земельных участков для жилых и общественных нужд (строительство автодорог, трубопроводов, прочих линейных объектов), признания объекта недвижимости аварийным. Строительство многоквартирных жилых домов коммерческими застройщиками к таким нуждам не относится. Таким образом, отказ от продажи участка застройщику даже одним или несколькими владельцами может блокировать строительство отдельных зданий или даже ставить под вопрос реализацию всего проекта микрорайона. Конфликт интересов собственников земли и застройщиков, спровоцированный неверно выбранной стратегией реконструкции городских районов, толкает его участников к внеправовому разрешению проблем, ведет к повышению социальной напряженности (пример – конфликт в московском районе Бутово), к криминализации ситуации.

5.    Ошибочный выбор устаревшей градостроительной типологии и типологии жилья
Одновременно представляется сомнительной сама обоснованность выбора типологии микрорайона как основной градостроительной единицы для нового строительства и реконструкции территорий в Новосибирске. Типология микрорайона заимствована из модернистских градостроительных теорий Запада 1940-х годов, получила теоретическое и нормативное обоснование в СССР в конце 1950-х гг., и с 1960-х гг. стала основной градостроительной типологической единицей в нашей стране, что было закреплено в СНиПах. Основными зданиями были приняты многоквартирные секционные жилые дома в 5, 9 этажей и выше. Разрабатываемые сегодня проекты микрорайонов концептуально близки проектам, разрабатывавшимся для Новосибирска в 1970-х гг. (жилмассивы Северо-Чемской, Челюскинский, Восточный и др.). Однако на Западе от подобной типологии отказались уже в конце 1960-х гг., вернувшись к традиционным типологическим единицам европейского города: кварталу, улице, площади, бульвару и т.п. Там также произошел практически полный отказ от типологии многоэтажного секционного жилого дома в пользу традиционных малоэтажных блокированного (таунхаус) и индивидуального (коттедж) домов, а также мало-и среднеэтажных домов квартирного типа. К настоящему времени многоэтажные многоквартирные секционные жилые дома распространены в странах бывшего СССР и бывшего Восточного блока, а также (в меньшей степени) во Франции.
Отказ от типологий микрорайона и многоквартирного дома на Западе был обусловлен негативны-ми последствиями, выявившимися в процессе их эксплуатации: большое число анонимных (не принадлежащих конкретному владельцу) пространств, жесткое функциональное зонирование обусловили их низкуюприспособленность для жизни. Микрорайоны генерируют излишне высокую транспортную и людскую насыщенность на одних участках  в ущерб другим, несмотря на все попытки «монументально-декоративного оформления» имеют низкие эстетические качества, повышенно криминогенны. Потенциальная высокая криминогенность микрорайонов подтверждается и отечественным опытом (Тольятти, Набережные Челны, Череповец).

Слайд17
Заброшенные микрорайоны в Восточной Европе

6.    Необходимость гуманизации городской среды.
Индивидуальное жильё, в том числе таунхаусы обеспечивают принципиально иное качество городской среды и качество жизни, нежели то, которое может дать многоквартирный дом. Вячеслав Глазычев в этой связи говорил: «Одно из достоинств наших старых городов – частный сектор. Его можно рассматривать как огромное поле для усовершенствований… Речь не идет о глобальных преобразованиях. Здесь необходим особый подход – работа «кончиками пальцев». Естественно, такой подход крупным застройщикам неинтересен, но для спокойного цивилизованного развития он несет в себе огромный ресурс. Наличие своего участка, своей двери, своей калитки – великая цивилизационная мощь, которая либо сохраняется как элемент городской жизни, либо вычеркивается. Пока есть склонность это вычеркивать, как якобы абсолютно устаревшее, говоря: «Всё это старьё. Оно никуда не годно. Мы здесь нашлепаем что-нибудь в жанре СУ-155, и наступит счастье». Но зачем город переделывать? Его можно совершенствовать, совершенствовать поколениями – и тогда иметь то, что надо».
В рамках настоящего исследования на конкретной площадке рассматривается возможность применения новой для современного Новосибирска градостроительной типологии, в максимальной степени разрешаю-щей вышеуказанные проблемы. При этом предлагается отказ от технологии тотального сноса и переход к реконструкции квартальной застройки, сохраняющей трассировку улиц и учитывающей существующую структуру землепользования.

(Продолжение)

Comments

( 17 comments — Leave a comment )
vovapub
Mar. 11th, 2013 12:24 pm (UTC)
Спасибо, Саша, это очень важная проблема , хорошо, что ты пишешь о ней . Мнение профессионала.
pochemuzhe
Mar. 11th, 2013 12:42 pm (UTC)
Интересно. Жду продолжения.
Как можно модернизировать существующею микрорайоную застройку? Ведь квартальную там сложно уже сделать, здания абы как в пространсте расположены... Сносить всё и заного нарезать мелкии кварталы?
alexander_loz
Mar. 11th, 2013 01:38 pm (UTC)
Посмотрите здесь: http://www.permgenplan.ru/ftp/books/masterplan/006_c.pdf
В рамках Стратегического мастер-плана Перми KCAP делал анализ по нескольким микрорайонам. До реализации пока дело не дошло (и вряд ли скоро дойдет - есть более неотложные задачи). Были еще довольно любопытные разработки на эту тему в МАРХИ.
sashavinogradov
Mar. 11th, 2013 04:05 pm (UTC)
Не знал, что в Новосибирске столько малоэтажного жилья и так неудачно вписанного в тело многоэтажной застройки. А адрес исследуемой площадки не укажете, хочу посмотреть подробнее, чтобы понимать логику будущего обсуждения.
alexander_loz
Mar. 11th, 2013 04:44 pm (UTC)
http://maps.yandex.ru/-/CVRpRO~c

1,33 км по прямой до центральной площади, через дорогу аналог "Красных казарм" - 17-й военный городок.
sashavinogradov
Mar. 11th, 2013 05:20 pm (UTC)
Ужас, а не территория на северо- востоке. Только приложенный в посте эскиз вообще чужероден сложившейся структуре застройки или я что то плохо понимаю!!! Или это эскиз случайный и не с чем не увязанный? Он даже к структуре Генплана чужероден.
alexander_loz
Mar. 11th, 2013 05:29 pm (UTC)
Эскиз - лишь иллюстрация к третьему тезису, это другая площадка.
Здесь, впрочем, первоначально предполагалась схожая застройка:



Нижние три дома построили, с одного из них сделаны кадры. Их построили на свободной территории, а вот с реконструкцией застроенных территорий возникли проблемы.
sashavinogradov
Mar. 11th, 2013 05:45 pm (UTC)
Ваше предложение вполне разумно.От Лескова до ул Фрунзе разумно сделать квартальную застройку вплоть до Б.Богаткова, а не ломать сложившуюся структуру и людям не надо привыкать заново к непонятным катакомбам. Кстати ! Проект наверно старый, т.к какой то бездушный.

P.S.Достала вводить авторизацию

Edited at 2013-03-11 05:47 pm (UTC)
alexander_loz
Mar. 11th, 2013 05:50 pm (UTC)
Проект начала нулевых. А авторизация у меня сегодня тоже слетает, видимо ЖЖ опять глючит.
sashavinogradov
Mar. 11th, 2013 06:05 pm (UTC)
Тогда всё понятно. Это как из бабушкиного сундука достать платье- давно вышло из моды. Заказчик тоже должен следить за модой, а "лузером" назовут. Ничего - переделают если следят за миром "Архитектурной моды"
alexander_loz
Mar. 11th, 2013 06:27 pm (UTC)
Суетиться они (девелоперы-застройщики) начинают не из-за желания следовать моде, а тогда, когда существующие модели (бизнеса, градостроительные) оказываются неэффективными. В данном случае так и произошло. Когда хозяину этой фирмы выкатили цену за некоторые из земельных участков по 20 млн., он сказал: "плюну на них, куплю 6 соток и поставлю на них башню в 27 этажей, а они пусть продолжают жить как жили вокруг". Но тут грянул кризис и планы вновь поменялись.

В момент, когда к нам обратились, концепция была такой. У застройщика были сети и мощности в собственности. Идея была в том, чтобы привлечь на площадку много мелких застройщиков, которые бы сами выкупали земельные участки, а у нашего девелопера бы покупали подключение к сетям. Под это мы и делали исследование.

Edited at 2013-03-11 06:28 pm (UTC)
sashavinogradov
Mar. 11th, 2013 06:45 pm (UTC)
Я же говорю " мода изменилась" больше халявных денег в мире не будет и надо соответствовать времени. Придется всё переделывать на более мобильную квартальную застройку. Проще сдавать обьект и продавать в розницу.
rogue_modron
Mar. 12th, 2013 02:19 am (UTC)
Никто не будет спорить, что в таунхаусе жить приятнее, чем в многоэтажке, однако вопрос в стоимости такого жилья и его доступности. В Советском Союзе, как, впрочем, и в других странах, микрорайонная типовая застройка позволяла существенно снизить стоимость квадратного метра жилья и решить жилищную проблему в стране. Собственно, везде типовые многоэтажные дома относятся к социальному жилью, будь то Восточная Европа, Франция или Венесуэла.

Недостаточная доступность благоустроенного жилья для населения РФ вполне очевидна, стоит хотя бы глянуть на ваши фотографии с площадью частного сектора. У нас в Омске тоже его много, в том числе и в географическом центре. Можно также вспомнить о большом количестве аварийного жилья. Получается, что даже при строительстве многоэтажек жилья не хватает. А при переходе к таунхаусам скорость ввода фондов и их стоимость неминуемо возрастёт. Хорошо, часть переселенного народу будет наслаждаться преимуществами квартальной и бульварной планировки перед микрорайонной - а остальным-то куда деваться?
alexander_loz
Mar. 12th, 2013 03:18 am (UTC)
Мне кажется, Вы несколько примитивно понимаете "доступность" = как дешевизну. В этом смысле и самое дешевое панельное жильё не является доступным для абсолютного большинства населения, так что проблема его строительством не снимается. Объемы строительства ограничиваются в первую очередь покупательной способностью.

В России существует серьезная дифференцация по доходам, так что понятие "доступности" для разных категорий граждан различно, как различны для них и критерии качества жилья. Я знаю несколько вполне обеспеченных людей, которые продолжают жить в панельных девятиэтажках, хотя их доходы позволяют более дорогое и качественное жильё - но то, что предлагается на рынке в качестве "элитных домов" и "бизнес-класса" их справедливо не устраивает. В этом смысле доступного и комфортного жилья в России нет не только для самых бедных, но и для среднего класса.

Надо понимать ещё, что когда покупается "дорогая" квартира, на рынке появляется более дешевая и могут улучшить свои жилищные условия несколько семей на разных ступеньках лестницы недвижимости. Когда покупается "дешевая" квартира, жилищные условия улучшает только одна семья. Поэтому я категорически против разговоров о необходимости строить только дешевое жильё, дешёвого и плохого в России построено более чем достаточно.

Эти люди, живущие в трущобах в 1,3 км от центра города, на самом деле очень богаты: они владеют дорогой землёй, но рынка, где они могут продать свои земельные участки, не существует. "Консолидирующие" земельные участки под многоэтажную застройку девелоперы скупают землю ниже ее реальной стоимости, а те из владельцев, кто понимает настоящую цену своей земли, блокируют планируемое строительство. Патовая ситуация. О решениях чуть позже.

Что же касается квартальной альтернативы строительству "дешевых" спальных микрорайонов, рекомендую ознакомиться с проектом "Город кварталов" Барта Голдхоорна, он публиковался в нескольких номерах "Проект Россия".

Ну и современное социальное жильё это уже лет сорок как не панельная девятиэтажка в микрорайоне.

Edited at 2013-03-12 03:25 am (UTC)
pochemuzhe
Mar. 12th, 2013 04:55 am (UTC)
"Город кварталов" написано в общем правильно, про кварталы. Но как обычно у запада, социализм плохой, капитализм хороший, глобальное потепление, и еще всякая ерунда...
rogue_modron
Mar. 12th, 2013 10:48 am (UTC)
Спасибо за обширный ответ! Наверное, мы мыслим немного в разных категориях: я исходил из ещё советских задач по обеспечению населения жильём, что многоэтажки решали эффективнее. Сейчас, понятно, ориентация на рыночный спрос (думаю, коммерческому застройщику нет смысла строить дешёвое жильё хотя бы потому, что на нём вряд ли много заработаешь).

>Ну и современное социальное жильё это уже лет сорок как не панельная девятиэтажка в микрорайоне.

При всех известных недостатках, думаю, панельную многоэтажку по цене на кв. м. вряд ли что-то может переплюнуть.
alexander_loz
Mar. 12th, 2013 04:18 pm (UTC)
Ну надо ещё считать стоимость эксплуатации и (главное!) социальные последствия.
( 17 comments — Leave a comment )

Latest Month

September 2016
S M T W T F S
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 
Powered by LiveJournal.com