Недоступное жильё
Недвижимость стоит ровно столько, сколько готовы за нее заплатить. Вопрос в том, кто готов платить, кто и для чего покупает все эти квартиры? Сегодняшние цены на жильё абсолютно не соответствуют покупательской способности россиян и делают его доступным лишь тонкой прослойке обеспеченных людей и тем, кто использует покупку недвижимости для сохранения денежных средств от инфляции. И строительная отрасль работает практически исключительно на последнюю категорию покупателей.
Простимулированное нацпроектом развитие ипотеки привело в итоге лишь к появлению еще одной модели финансовых махинаций, когда ипотечный кредит вкладывается в быстро дорожающую недвижимость, чтобы обогнать на вираже галоппирующую инфляцию. Это получается сверхуспешно и возникает эйфория, что рост цен будет вечным; но ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам оказываются недоступными для тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.
Один мой знакомый предприниматель успешно использовал механизм ипотечного кредитования жилья для разрешения проблем своего бизнеса: оказалось, что ежемесячные выплаты по кредиту на покупку квартиры меньше, чем арендная плата за офис. То, что такую квартиру нельзя вывести из жилого фонда, его не смущает, поскольку бизнес не требует особой публичности и наплыва посетителей в офис не предвидится.
Кто покупает квартиры?
Попытаемся проанализировать структуру спроса на недвижимость. Потенциальных покупателей по мотивации можно отнести к одной из четырех категорий:
1. Реальный покупатель.
Цель покупки – улучшение жилищных условий.
Деньги на покупку – сбережения и кредиты.
Предположим, для улучшения жилищных условий одного человека необходимо приобрести 20м2. Исходя из стоимости 1 м2 60 тыс. рублей, определяем стоимость такого улучшения – 1 млн. 200 тыс. руб., что в течение 15 лет составит 80 тыс. руб. в год или менее 7 тыс. руб. в месяц. То есть, вполне реально за 15 лет накопить на квартиру при условии не опережающего инфляцию роста цен на недвижимость.
Или можно взять ипотеку. Но, в этом случае, при условии ставки в 11% годовых, выплата процентов составит 132 тыс. руб. в год или 11 тыс. в месяц. Ежемесячная выплата в 17 тыс. рублей доступна далеко не всем; средняя заработная плата в стране составляет 13500 руб., в Москве 23000 руб. (но здесь и средняя цена кв. м. свыше 125 тыс. руб.). По принятым банками стандартным условиям предоставления кредитов реальный доход должен, как минимум, втрое превышать сумму выплат, т.е. составлять (после уплаты налогов) 53 тыс. руб.
Надо учитывать, что данные расчеты приведены на семью из 1 человека; увеличение же числа иждивенцев увеличивает и количество необходимой площади.
Накопить на улучшение жилищных условий можно при условии стабильных цен на недвижимость; ипотека доступна лишь гражданам с высокими доходами.
2. Спекулянт
Цель покупки – последующая перепродажа
Деньги на покупку – оборотные средства, кредиты.
Спекулянт – физическое лицо после введения трехлетнего моратория на безналоговую продажу квартир уступил место юридическим лицам, в основном агентствам недвижимости, которые скупают квартиры в стадии строительства для последующей перепродажи. Но физические лица могут пользоваться ипотечным кредитованием для подобных операций, поскольку опережающий рост цен на недвижимость компенсирует выплаты по кредиту и даже потери от 13% налога на разницу между ценой покупки и продажи. Этот налог можно не плотить, если между покупкой и продажей прошло больше трех лет.
Спекулятивные покупки остаются важной частью рынка, хотя их значение и уменьшилось в последние годы.
3.Арендодатель
Цель покупки – получение постоянного источника дохода
Деньги на покупку – целевое вложение, кредиты, сбережения и пр.
Сегодняшние доходы, которые можно получить от аренды (0,5-1 тыс. долл. за «жилую ячейку» в 20м2 в Москве, не более 0,5 тыс. долл. в Новосибирске) делают невыгодным целевое вложение средств в «доходные дома»и квартиры «на сдачу». Элементарный расчет показывает, что доходы от аренды не покроют затрат на ипотеку. Соответственно, в аренду сдается лишь часть «инвестиционного» жилья.
Последующая сдача в аренду недвижимости редко является мотивацией покупателя; это, скорее, сопутствующая мотивация при инвестиционной покупке.
4. Инвестор
Цель покупки – сбережение финансовых средств
Деньги на покупку – избыточные финансовые средства.
С 2000 по 2007 год стоимость недвижимости в России выросла: в Москве и Санкт-Петербурге примерно в 10 раз, в городах-милионниках – до 12 раз, т.е. доход составил до 17% годовых. Динамика роста цен на недвижимость выше динамики цен на фондовом рынке: для сравнения, акции ОАО «Газпром» подорожали за этот период в 7,5 раз.
Этот покупатель является основным на рынке.
Почему цены должны упасть?
Цена предложения недвижимости определяется инвестиционным и спекулятивным спросом, этот спрос высок и подкреплен платежеспособностью. Для этого (доминирующего!) сегмента рынка важен непрерывный и опережающий инфляцию рост цен на недвижимость. Успешность инвестиционных и спекулятивных вложений привлекает на рынок новых игроков, что, в свою очередь, стимулирует спрос и влечет новое повышение цен. Возникает эффект финансовой пирамиды, когда в выигрыше оказывается тот, кто раньше пришел на рынок, а в проигрыше – тот, кто войдет на рынок в момент, предшествующий краху пирамиды.
При этом высок и реальный (чтобы ней жить) спрос на недвижимость, но он не подкреплен соответствующей нынешним ценам платежеспособностью.
Однако повышение цен не может быть бесконечным. Уже сегодня их уровень выше, чем во многих европейских столицах. А замедление роста цен, если доходность вложений окажется ниже, чем при использовании других инвестиционных инструментов, грозит выводом инвестиционных и спекулятивных денег с рынка и обвалом всей пирамиды. Причинами для замедления роста цен могут стать исчерпанность финансовых ресурсов, за счет которых обеспечивался рост, появление более эффективных механизмов инвестирования, введение административных ограничений, подорожание кредитов и т.д.
Это, по идее, должно привести к понижению цен до цены реального спроса. Вопрос лишь в том, будет ли его уровень выше уровня затрат на строительство.
По некоторым приметам, Россия уже вступила в период стагнации на рынке недвижимости. Красноярские аналитики Борис Кацев и Олег Кечин отмечают в своем исследовании «Преодоление. Новые организационно-финансовые механизмы против инвестиционных пузырей» (Красноярск, 2008), что с февраля 2007 г. не растут цены в Екатеринбурге, упала цена на многие объекты в спальных районах Москвы. Они пишут, что реальные сделки происходят со скидками в 5-20% от заявленной цены продаж. 200 тыс. м2 (27%!) построенного в 2007 г. жилья осталось непроданным.
Цены и затраты
Российское строительство является одним из самых дорогих по соотношению «цена-качество». Однако сегодня, когда цена продажи жилья в 2-5 раз превышает себестоимость его строительства, вопрос неэффективности производства не является острым. Уменьшение издержек увеличивает прибыль строителей или девелоперов, или идет на покрытие «косвенных налогов», но никак не сказывается на конечной цене продаж.
Резкое подорожание цемента и других материалов в 2007 году совпало со стагнацией рынка недвижимости в российских «миллионниках», но ни одна стройка не встала по причине финансовой несостоятельности.
Стоимость жилья складывается из стоимости:
1. Земельного участка
2. Инфраструктуры (коммуникаций, дорог, долевого участия в строительстве подстанций, школ, детских садов и т.п.)
3. Платы за возможность пользования ресурсами (энергией, водоснабжением, телефоном и т.п.)
4. Проектных работ
5. Всякого рода «неформальных платежей» за выделение земельного участка, согласования, техусловия и т.п.
6. Компенсаций жителям территории, на которой ведется строительство, за причиняемые неудобства
7. Платы за пользование кредитами
8. Строительства
9. Строительных материалов
10. Работ по перепроектированию в ходе строительства
11. Формальных и неформальных платежей за пересогласование
12. Формальных и неформальных платежей в процессе приемки объекта
Уменьшить эти затраты возможно за счет повышения прозрачности всего этого процесса, в первую очередь за счет уменьшения коррупционной составляющей.
(продолжение следует)
Об архитектуре в этой ситуации говорить как-то даже неудобно: она появляется там, где есть люди, ей пользующиеся; недвижимость же, служащая лишь в качестве средства капитализации сродни технологическим сооружениям. Но у них хотя бы есть функция; у строящихся сегодня зданий одна функция – денежного мешка, причем деньгами оборачиваются стенки самого мешка.
![[info]](http://p-stat.livejournal.com/img/userinfo.gif){kind=small}
alexander_loz) wrote,
